In materia di agevolazioni sull’acquisto di una casa molto è stato detto, altrettanto è stato scritto e qualcosa è stato realmente fatto.

Celeberrima è l’abolizione di IMU e TASI  stabilita dalla Legge di Stabilità 2016 ed entrata in vigore il 1°gennaio 2016, molto si sa sui bonus fiscali confermati anche per l’anno in corso: dalla detrazione del 50% sulle spese di ristrutturazione all’ecobonus, fino alle neonate implementazioni sul bonus mobili per le coppie sotto i 35 anni. Per non parlare della possibilità di comprare la prima casa in leasing, trattando gli immobili come automobili e consentendo agli interessati di avere a disposizione una valida alternativa al mutuo.

Sono invece state un po’ “snobbate”, probabilmente perché di difficile fruizione, due agevolazioni fiscali che si traducono in un risparmio cospicuo (in termini di imposte) per tutti coloro che intendono acquistare una nuova casa pur possedendo un’altra abitazione o comprando  un’abitazione in cantiere. Nel dettaglio la prima consente di comprare un immobile non di lusso usufruendo di imposte ridotte anche nel caso in cui si possieda (per un anno) un’altra abitazione. La seconda permette invece di recuperare in dieci anni il 50% dell’IVA sulla vendita sotto forma di detrazione IRPEF.

Anche in questo caso le nuove regole sono arrivate tramite la Finanziaria 2016 allo scopo di far ripartire un mercato immobiliare che, pur dimostrando segni di miglioramento si trova ancora lontano dai livelli registrati nel periodo pre-crisi. E qui occorre aprire una piccola digressione: dal 2006 al 2015, le compravendite di immobili sono calate del 48,7%. La tendenza ha finalmente cominciato a mostrare segni di inversione e nel 2015 sono stati stipulati 869mila rogiti con una crescita del 10% rispetto al 2013. I prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili, mentre l’anno scorso le erogazioni di mutui sono raddoppiate salendo a 51 miliardi. Parallelamente i tassi (sia fisso che variabile sono tornati a scendere, ma nono stante ciò l’ammontare del debito in essere in termini di mutui delle famiglie è salito solo dello 0,7%. Il motivo è presto detto: mentre venivano aperti nuovi mutui altrettanti sono stati estinti. Senza dimenticare quanto le surroghe impattino sui dati positivi relativi all’ultimo anno . Secondo l’ABI nel 2015 le surroghe hanno rappresentato il 31,6% del mercato.

In base a questi dati dunque, il mercato immobiliare ha ancora molta strada da fare e proprio in questa direzione si inseriscono le due agevolazioni fiscali di cui parliamo.

Le regole (vecchie e nuove) per chi acquista casa

Prima di scendere nei dettagli occorre fare una premessa. Nel caso in cui un contribuente decide di acquistare un immobile da adibire a prima casa può usufruire di un trattamento fiscale agevolato. Per poter accedere agli sgravi però, ognuno di noi doveva rispettare alcune condizioni: l’immobile non doveva essere un’abitazione di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9), il contribuente deve necessariamente spostare la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro e non oltre i 18 mesi; non doveva possedere un’altra casa nello stesso comune e in generale non doveva avere un altro immobile comprato come prima casa.

Con la legge di Stabilità 2016 gli ultimi due requisiti vengono sostanzialmente modificati, concedendo le agevolazioni anche a chi è già proprietario di un immobile (ovunque esso si trovi) acquistato usufruendo degli sgravi fiscali purché riesca a venderlo entro un anno.

Chiunque decida di comprare una casa da un privato o da una società non costruttrice, dal punto di vista della tassazione, deve tenere conto del valore catastale dell’immobile. Nel caso in cui il suddetto immobile sia prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale cui si sommano 100 euro relativi alle imposte catastale e ipotecaria.

Se invece l’immobile non viene considerato come prima casa il costo sale, e di parecchio: l’imposta di registro è pari al 9% e deve essere calcolata su un valore catastale più alto del 10%. Dal 2016 chiunque possieda già una casa ha un anno di tempo per venderla e rientrare nella fattispecie delle agevolazioni. Parlando in termini di soldi, come sottolinea Il Corriere della Sera: “con le regole precedenti chi non riusciva a vendere la casa vecchia prima di rogitare per quella nuova doveva fare fronte a Roma, su una casa da 120 metri quadrati in categoria A/2, a un esborso di 15.257 euro mentre ora se la cava spendendone solo 3.162. Su una casa A/3 da 80 metri a Milano con le nuove regole si pagano in media 1.530 euro a fronte dei 7.180 euro calcolabili con le norme precedenti. “

Le nuove regole valgono anche nei confronti di chi decide di comprare la prima casa direttamente da un costruttore: in questo caso, l’IVA sulla prima casa scende al 4% a fronte del 10% previsto per le seconde case. Occorre evidenziale infine che l’acquisto dal costruttore è soggetto ad un regime di tassazione basato sul prezzo reale e non sul valore catastale (in genere il primo è molto più alto del secondo). Il che si traduce in un risparmio, in termini di tasse, ancora più alto.

Acquisto casa: IVA e IRPEF

In base a quanto previsto dalla legge di Stabilità 2016, il 50% dell’IVA sull’acquisto di un immobile appartenente alle classi energetiche A o B (una casa nuova, per intenderci) può essere recuperato sotto forma di detrazione Irpef in 10 anni.

In base ai calcoli del correre della Sera “Su un’abitazione centrale da 120 metri quadrati il recupero di imposta su una prima casa è di 1.638 euro all’anno a Milano e di 1.545 euro a Roma; su una casa da 80 metri in periferia si recuperano 454 euro all’anno nella Capitale e 454 nel capoluogo lombardo.” In questo caso l’agevolazione riguarda anche le seconde case.

Insomma, i tentativi per far ripartire il mercato immobiliare ci sono e chi può farebbe bene ad approfittare degli “sconti” vigenti prima che il Fisco veda la ripresa e cominci a cambiare idea.

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